På velets ekstraordinære årsmøte 14. januar 2016 la styret fram et forslag om å kjøpe velhuset av Oslo kommune v/Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) for kr 549 000. Kjøpssummen er fastsatt ut fra en takst som BER Verdivurdering AS utarbeidet i september 2015, på oppdrag fra EBY. Kommunen v/EBY tilbyr også velet å bygsle tomta (kalt Fellesareal II, gnr. 227, bnr. 493) for anslagsvis kr 5000 per år.

Styret anbefalte medlemmene å stemme for tilbudet, og forslaget ble enstemmig vedtatt av de nærmere femti frammøtte. I tillegg hadde flere som ikke kunne komme, gitt sin støtte til forslaget. Mens ingen hadde, verken før eller under møtet, uttrykt motstand mot eller stor skepsis til forslaget. Styret har dermed fått et solid mandat til å gjennomføre kjøpet samt bygslingen av eiendommen.

Det ekstraordinære årsmøtet ga også styret tillatelse til å låne inntil kr 150 000 for å gjennomføre kjøpet, samt dekke de engangsavgifter (tinglysning etc.) som kjøpet medfører – dette for at kassa ikke skulle være helt bunnskrapt når kjøpet var gjennomført. Per 14. januar hadde velhuset kr 450 000 på sin sparekonto som kunne brukes til kjøpet. Velets bankforbindelse DnB hadde før møtet tilbudt oss et lån på kr 100 000 på betingelser velet kan klare, gitt at utleien av velhuset holder seg på samme nivå som i de siste årene.

De frammøtte anbefalte videre at medlemskontingenten ble permanent hevet fra kr 150 til kr 300 per husstand per år, for å styrke velets økonomi, nå som vi kjøper velhuset. Samt at styret oppfordrer medlemmene til å gi et ekstra éngangsbeløp i år (2016). Mange fulgte denne oppfordringen da vi noen uker senere sendte ut mail om fornying av medlemskapet, noe som gjør at vårt lånebehov trolig blir mindre enn den vedtatte maksgrensen på kr 150 000. Drøyt ti frammøtte tilbød seg dessuten å låne velet kr 3000 rentefritt i ett år, slik at vi kan disponere mer enn kr 30 000 ut over dette, skulle dét vise seg nødvendig. Styret har valgt å vente inntil videre med å gjøre bruk av dette generøse tilbudet.

OG SÅ VAR DET FORMALITETENE ...

Kommunen v/EBY ble straks informert om utfallet av det ekstraordinære årsmøtet, og begynte å utarbeide en kjøpskontrakt. Samtidig satte etaten nye medarbeidere på saken, og varslet at det ville gå litt tid før kontrakten var ferdig. Blant annet måtte velhuset miljømerkes før et salg, noe som krevde en egen befaring samt venting på at rapport om dette skulle skrives. Dette er nå ordnet. Etter noen purringer har vi fått vite at saken er oversendt kommuneadvokaten for godkjenning. Slik står saken i skrivende øyeblikk (juli 2016).

Velstyret presiserte overfor saksbehandleren som overtok (og som etter en måneds tid ble erstattet med enda en ny saksbehandler) at vi anser tilbudet om å kjøpe velhuset for kr 549 000 som bindende for begge parter, i og med at velet sa ja til tilbudet godt innenfor fristen på 6 måneder før taksten ikke lenger var gyldig. At kommunen bruker uforutsett lang tid på å ordne formalitetene rundt kjøpet er ikke noe velet kan lastes for. Vi finner det derfor urimelig hvis ny takst må innhentes fordi kommunen brukte for lang tid på å ordne formalitetene. Vi har ikke fått noe svar på dette. Men vi har iallfall sagt tydelig fra om hva vi mener, og antar at dette ikke blir noe problem.

HVORFOR KJØPE VELHUSET?

Før det ekstraordinære årsmøtet sendte styret ut følgende redegjørelse til medlemmene:

Rodeløkka vel har i mer enn tretti år – siden høsten 1983 – leid Rodeløkka velhus samt Fellesareal II (som velhuset står på) av Oslo kommune for kroner 0, mot at velet tar alle utgifter til drift og vedlikehold. Dette har fram til nå vært en svært gunstig avtale for velet. Men det er en avtale som tiden har løpt fra, og som vi ikke kan regne med å beholde særlig lenge. Leieavtalen kan nemlig sies opp av begge parter med 3 måneders varsel, noe som innebærer at kommunen når som helst kan avvikle avtalen og pålegge velet andre og tøffere betingelser. Kommunen er i gang med å revidere avtaler de har med velforeninger og lignende som disponerer kommunale eiendommer til ikke-kommersielle formål, og vi kjenner til et eksempel (Lambertseter gård) der kommunen nå krever markedsleie.

I stedet for å sitte stille og håpe at det varer lengst mulig før kommunen pålegger velet nye og kanskje uakseptable leievilkår, har velstyret i de tre—fire siste årene gått i dialog med kommunen for å finne fram til en løsning som gir god forutsigbarhet og som vi kan leve med. Vi har i hele denne tiden vært i dialog med EBY, som er eiendommens juridiske eier, og (på et møte 14. april i år) med daværende byråd Folke Fredriksen og hans stab i Rådhuset. Etter møtet med byråden, som bar preg av konstruktiv høyttenking, ble det fortgang i dialogen, som endte med at EBY tilbyr velet å kjøpe velhuset for at vi skal få den råderett over huset som vi ønsker også for de neste tretti—førti årene.

Per i dag befinner velhuset (og fellesareal II) seg i et slags kommunalt limbo, ved at kommunen ikke ønsker å ha eiendommen på permanent basis, men forvalter den i påvente av en permanent løsning som fram til nå har vært i det blå. Denne midlertidige forvaltningen har vart i førti år, og med de stadig strengere regler kommunen har pålagt seg selv for en slik forvaltning, har de nå knapt mulighet til å vedlikeholde eller påkoste eiendommen på noe som helst vis.

Dette stadig strengere og mer detaljerte regelverket har også innskrenket det vi leietakere strengt tatt har lov til å utføre av vedlikehold og påkostninger. Å male huset utvendig på dugnad, slik vi flere ganger har gjort, er for eksempel ikke noe velet har lov til lenger. Alt arbeid som kan innebære fare for personskade, skal nå utføres av firmaer. Men fordi kommunen verken har budsjett eller vilje til å foreta et slikt vedlikehold, har det oppstått en situasjon der både vi og de knapt kan gjøre noe som helst, og som er like lite ønskelig for kommunen som for velet.

Når velhuset er i såpass god stand som det faktisk er, skyldes det at huset ble rehabilitert i velets regi på midten av 1980-tallet til dets nåværende standard. Det var en omfattende påkostning som ble finansiert med stønad fra Husbanken. I dag ville kommunen aldri ha tillatt en slik påkostning av et hus de kun forvalter, selv om velet hadde klart å finansiere og utføre den. Dette blir svært problematisk nå som velhuset etter tretti års drift begynner å trenge en utbedring som går ut over det vi kan kalle daglig vedlikehold. Men som vi ut fra dagens regler ikke har lov til å utføre.

Som dialogen mellom oss og kommunen har klargjort, kan kun et salg av velhuset til oss kutte over denne gordiske knuten. Et salg vil sikre oss den nødvendige råderett over velhuset i overskuelig fremtid, mens kommunen får avhendet en bygning de ikke ønsker å eie. Det er en vinn-vinn-løsning.

Vi har selvsagt luftet tanken om å få kjøpe velhuset for en symbolsk sum, slik Vålerenga idrettsklubb i sin tid fikk kjøpe Valle Hovin for kroner 1. Men denne muligheten har kommunens eget regelverk og EØS-regelverket de må følge, satt ettertrykkelig bom for. EBY kan bare selge til en pris som deres egen internrevisjon vil godta.

EBY innhentet først en takst på hele eiendommen (både fellesarealet og velhuset), som ble på halvannen til to millioner basert på dagens regulering – en sum som åpenbart var uaktuell. Da kom EBY fram til løsningen med at velet bygsler tomta og kun kjøper velhuset. Taksten de har fått på huset, som er på kr 549 000, er etter hva de sier det laveste beløpet de kan selge velhuset for. Dette er også en sum de antar at velet har mulighet til å klare.

For å bygsle tomta, må vi ut fra EBYs anslag betale omlag kr 5000 per år. Vi vil da ha samme råderett over tomta som om vi eide den. En slik gunstig bygslingsavgift har det vært praksis for i tidligere tilfeller når det gjelder ideelle organisasjoner. Innholdet i en bygslingsavtale må vedtas på politisk hold. Det var EBY som innstilte på en slik ordning, og de regner det som svært sannsynlig at politikerne vil godta denne. Forøvrig er EBY instruert av byrådspolitikerne til å selge huset til oss til innhentet takst. Dette taksttilbudet er gjeldende i seks måneder fra august 2015.

EBY har ikke mulighet til å la oss betale kjøpssummen i avdrag. Regelverket deres tillater kun at hele kjøpssummen betales under ett. Dette er grunnen til at vi må låne det vi mangler av kjøpssummen, i stedet for (slik vi helst hadde ønsket) å betale det resterende med overskudd fra fremtidig utleie.

Løsningen med at velet kjøper huset og bygsler tomta, gir kommunen fortsatt kontroll med hva huset og eiendommen brukes til. Bygslingsavtalen vil nemlig ha klausuler om at huset og tomta bare skal benyttes til det eiendommen nå er regulert til. Avvik fra dette gir kommunen rett til å si opp bygslingsavtalen. Dermed settes det bom for et eventuelt videresalg av huset, og for at fremtidige velstyrer fristes til å dreie bruken av eiendommen mer i retning av bolig- og næringsvirksomhet. Både det sittende velstyret og kommunen er interessert i å sikre at velhuset forblir et allaktivitetshus i overskuelig fremtid, og at tomta forblir et fellesareal for lek og rekreasjon.

Styret i Rodeløkka vel,
23. desember 2015

Ved selv å eie velhuset har vi full råderett og god forutsigbarhet når det gjelder drift og vedlikehold. Vi kan blant annet fortsatt male huset på dugnad, slik som her, da velhuset sist ble malt i 2004.